连云港师范高等专科学校 物业管理办法

第一章  总则

　　第一条  为规范学校物业管理工作，做好物业服务及管理，保障学校教学、科研工作的顺利进行，积极推动学校发展，营造干净、整洁、优美的校园环境，根据物业管理有关法规，结合学校实际，特制定本办法。

第二条   本办法所称的物业管理，是指对学校现有的建筑物、设施和设备等公共资产的维护和管理。

第三条  本办法所称物业服务，是指学校招标引进的物业服务企业，由后勤服务中心、学生工作部、保卫处等部门和物业服务企业按照物业服务合同约定，对学校公共场所及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条  学校通过市招采中心招标，采取公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第五条  学校教学、科研、办公等公共场所和设施、道路均须按本办法的规定统一实行物业管理。

第二章  物业管理权属

第六条  学校玖兴楼的会议室由校办负责管理，其他楼宇的会议室按属地原则管理；各楼宇的办公用房分配由校办统筹负责，教学楼的教室及多媒体教室由教务处统筹负责；学生公寓由学生工作部统筹管理；校内各出租房屋、各楼宇配电房、弱电间等教学辅助用房由后勤服务中心统筹管理。

第七条  学校玖兴楼的会议室内公共设施及固定资产由校办负责管理，损坏需维修由校办负责报修；其他楼宇办公室内的公用设施、固定资产由物业使用人负责管理，损坏需维修由物业使用人负责报修；教学楼教室及多媒体教室内的公用设施、固定资产由教务处负责管理，损坏需维修由教务处负责报修；学生公寓楼内公用设施与固定资产由学生工作部负责管理，损坏需维修由学生工作部负责报修；校内出租房屋内的公用设施、固定资产损坏由房屋承租人负责维修。

第三章  物业服务监管机构

第八条  学校作为校物业服务的唯一业主，后勤服务中心、学生工作部、保卫处代表学校对物业服务企业的管理活动行使监督管理职责，享有《物业管理条例》等法律法规赋予业主的相应权利，履行相应义务。

第九条  后勤服务中心职责

（一）后勤服务中心代表学校与选聘的物业服务公司签订物业服务合同，并视物业服务公司的服务考核情况决定是否解聘物业服务公司；

（二）负责物业服务的日常监督管理工作，监督和检查物业服务公司履行物业服务合同情况；

（三）及时了解物业使用人对物业服务管理的意见、建议，受理物业管理活动中的投诉事宜；

（四）制订《连云港师范高等专科学校物业管理服务考核评分表》，定期对物业服务公司进行考核；

（五）协调物业零星维修工作，监督和检查物业服务公司的维修情况；

（六）负责物业服务费用的审核、支付。

第十条  学生工作部职责

（一）学生工作部代表学校与选聘的公寓物业服务公司签订物业服务合同，并视物业服务公司的服务考核情况决定是否解聘物业服务公司；

（二）负责公寓物业服务的日常监督管理工作，监督和检查物业服务公司履行物业服务合同情况；

（三）及时了解学生对物业服务管理的意见、建议，受理物业管理活动中的投诉事宜；

（四）制订《连云港师范高等专科学校学生公寓物业委托管理考核办法》，定期对公寓物业服务公司进行考核；

（五）负责物业服务费用的审核、支付。

第十一条  保卫处职责

（一）保卫处代表学校履行监与选聘的物业服务公司签订物业服务合同，并视物业服务公司的服务考核情况决定是否解聘物业服务公司；

（二）负责物业服务的日常监督管理工作，监督和检查物业服务公司履行物业服务合同情况，确保校园安全稳定。

（三）及时了解物业使用人对物业服务管理的意见、建议，受理物业管理活动中的投诉事宜；

（四）根据国家法律法规制订相关管理规定，定期对物业服务公司提供的安保服务进行考核；

（五）制定《校园保安服务考核办法》，定期对保安服务公司进行考核；

（六）负责物业服务费用的审核、支付。

第四章  物业服务企业

第十二条  在学校从事物业服务的企业，必须具有独立法人和取得从事物业服务活动的相应资质。

第十三条  从事物业管理与服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第十四条  物业服务公司可以聘请专业公司承担部分设施设备维修维护等专项服务，不得将该物业管理区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或个人。

第十五条  物业服务公司必须遵守国家法律法规和学校的各项规章制度。

第十六条  物业服务公司享有根据有关法律法规规定和合同约定的管理权利。物业使用人应遵守物业服务公司为做好相关区域物业管理工作而制定的各项管理规定。

第五章  物业的使用

第十七条  物业属学校公共资源，除学校统一分配或规定，任何单位或个人不得擅自占用学校物业。

第十八条  物业使用人不得将物业转租、转借。

第十九条  物业服务企业可享有合同范围内学校分配的管理用房使用权，不得私自占用其他物业，管理用房必须严格用于物业服务活动，不得挪作它用。

第二十条  任何单位和个人不得擅自改变物业用途。物业使用人如确需对物业进行装修或改变功能、结构，安装可能改变物业外观的设施设备，必须事先书面报告后勤服务中心，经后勤服务中心审批同意后，并在后勤服务中心技术人员指导下实施。

第二十一条  物业使用人必须遵守学校制定的各项管理规定，维护物业整洁，爱护公物。如因使用人不当行为造成公共财物损坏的，应由相关责任单位或责任人承担维修费用或赔偿责任。物业管理区域禁止饲养宠物、家禽，禁止不经批准随意设立各类永久性的设施。宣传广告、宣传横幅等必须经学校党委宣传部、团委审核，保卫处审批，到物业服务公司登记备案后，在指定区域张贴、悬挂，活动结束应及时撤除。任何未经批准张贴悬挂的广告横幅，物业服务公司有权根据学校规定责令其撤除、清理。

第二十二条  除学校统一规划的商业经营网点外，禁止一切临时性或永久性的商业经营摊点在物业管理区域内经营；宣传或公益性的临时摊点（不超过24小时），须经保卫处批准，并办理相关手续。否则，物业服务公司有权根据学校规定对违规摊点进行撤除、清理。

第六章  消防安全及公共秩序管理

第二十三条  物业服务区域内的消防安全和公共秩序管理由学校保卫处统筹监管。按属地管理原则，明确有物业使用人区域的消防安全和公共秩序管理由物业使用人负主要责任；其他区域由物业服务公司负主要责任。物业使用人、物业服务公司必须遵守保卫处制定的各项消防安全和治安管理规定。

第二十四条  物业管理区域内的消防器材由保卫处统一配置，物业服务公司对所负责物业服务区域内的消防设施、消防器材负看护责任，定期检查，并做好记录。

第二十五条  物业服务公司应制定安全管理制度，专人负责，定期巡查。

第二十六条  物业服务区域内应禁止的行为：

（一）乱拉电线、乱接电源、私改线路；

（二）存放易燃、易爆、有害有毒及法律管制物品；

（三）使用电饭煲、电炒锅、电热壶、电热杯、“热得快”、酒精炉、煤油炉、取暖器等非办公配置用品；

（四）焚烧废纸、垃圾，乱扔烟头，使用明火。

第二十七条  各物业使用单位负有对本物业管理区域内的教职工或学生等进行安全教育、检查的责任。

第二十八条  物业服务公司应协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业服务公司应立即采取应急措施，并及时向保卫处、后勤服务中心报告。

第七章  物业服务维修管理

第二十九条  物业服务维修范围

（一）建筑物本体。主要包括：地面、室内顶棚、墙面等。

（二）公共部分（不含学生公寓）。主要包括：楼梯间、配电间、开水间、卫生间、大厅、走廊、通道、通道门、防火门、玻璃门窗等（单项材料费不超过500元的项目）。

（三）公共设施。主要包括：公共照明、开关、卫生间洗手池、道路、果皮箱等。

（四）公共设施、附属建筑和构筑物。主要包括：室外化粪池、窨井及周边排水沟、台阶、停车场、广场、场地景观设施等。

（五）室内设施。主要包括：教学行政办公室、会议室、实验室、教师休息室及多媒体教室等。

第三十条  物业服务公司负责范围（除学生公寓以外）

及项目

1．公共部分的维修。包括：门、锁、窗、玻璃、隔断及隔断门、冷水管、便池、洗手池、水管、水龙头、冲水阀、照明、开关、贴面砖小面积脱落、地面砖小面积损坏等；

2．公共设施、附属建筑、构筑物及周边场地的维修（其中，附属场地地面砖损坏连片不超过3平方米）；

3．教室的维修（含教师休息室）。包括：门、窗（含玻璃、窗帘及窗帘轨道）、锁、电铃、照明灯、开关、课桌椅、黑板、贴面砖小面积脱落、地面砖小面积损坏；

4．教学行政办公室、实验室、教师休息室及会议室的维修。具体包括：
　　（1）水管、洗手池、水龙头、照明、办公家俱等的维修；

（2）门、锁（含学校信箱门、锁）的损坏维修；

（3）室内窗户、玻璃、窗帘的损坏维修；

（4）室内插座、开关等的损坏维修。

室内维修时，更换的零配件必须是正规厂家生产的符合国家产品质量要求的产品（物业服务公司应视具体情况，提出服务质量承诺）。

第三十一条  维修费用

（一）公共部分、公共设施、附属建筑和构筑物、场地、教室的维修费用，属物业服务公司维修范围的，由物业服务公司自行承担全部费用（包括材料费、人工费等）。

（二）教学行政办公室、实验室、教师休息室等室内维修（包括天花板损坏或脱落面积不超过5平方米、墙面、地面、门窗等），属物业服务公司维修范围的，由物业服务公司自行承担全部费用（包括材料费、人工费等）。

第三十二条  报修程序及维修管理

（一）公共部分、公共设施、附属建筑和构筑物、教室，由物业服务公司定期检查并进行维修；教学行政办公室、教师休息室、会议室及实验室室内、天花板（损坏连体不超过5平方米）、墙面、地面维修等零星维修，物业使用人可通过“连师专微后勤”信息平台或“物业服务督查员微信群”进行报修。

（二）公共部分、公共设施的调校、修整、加固、小型维修维护，必须于报修后24小时内完成。

（三）凡报修后未得到及时维修的，可向后勤服务中心综合科提出投诉。

第八章  物业管理服务质量考核与处罚

第三十三条  后勤服务中心、学生工作部、保卫处与选聘的物业服务公司签订服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十四条  未经学校委托和同意,物业服务公司不得在学校物业服务区域内提供物业服务合同之外的任何有偿服务项目。

第三十五条  物业服务公司应当按照国家有关规定和合同约定，保证物业服务质量。

第三十六条  物业服务区域内发生偷盗、火灾、设施设备管理使用不当等事故并造成损失，确属物业服务公司管理责任，物业服务公司应根据合同约定，进行赔偿。

第三十七条  后勤服务中心根据《连云港师范高等专科学校物业管理服务质量考核评分表》对物业服务公司服务质量进行考核。

第三十八条  学生工作部根据《连云港师范高等专科学校学生公寓委托物业服务管理考核办法》对公寓物业管理公司服务质量进行考核。

第三十九条  保卫处根据《校园保安服务考核办法》对学校保安服务公司的保安服务质量进行考核。

第四十条  学校财务处根据后勤服务中心、学生工作部和保卫处对物业服务公司服务质量的考核结果支付物业服务费用。

第四十一条  如物业使用人对物业服务公司服务质量不满意，要求重新选聘物业服务公司，可向物业服务公司所属管理部门提出书面申请。经所属管理部门调查核实后，确属物业服务公司服务质量问题的，可根据合同约定，解除与该物业服务公司的合同。

第九章  附则

第四十二条  《连云港师范高等专科学校物业服务考核评分表》、《连云港师范高等专科学校学生公寓委托物业服务管理考核办法》《校园保安服务考核办法》为本办法的有效组成部分。

第四十三条  本办法自发布之日起实施，由后勤服务中心、学生工作部、保卫处负责解释。

附件1：

附件3：

连云港师范高等专科学校学生公寓物业委托管理考核办法

为推进学生公寓委托管理工作的规范化与制度化，根据学生公寓物业委托管理有关会议精神与合同要求，结合管理中出现的实际情况，特制定本考核办法。

一、本考核办法采用百分制，每个标段为考核单位，每月公布一次。考核采用定期（每周一次）与不定期（管理部门和学生共同组织实施）抽查相结合。考核执行标准如下:

1、当月总考核扣分在10—20分下整改通知书；连续考核2次以上（含2次）收到整改通知书，按第二条执行；

2、当月总考核扣分在20—30分扣1000元—5000元；

3、当月总考核扣分在30分以上扣5000元—10000元；累计两个月份扣分都达到30分以上，甲方有权终止合同，造成的一切后果由乙方负责。

二、考核细则

A、基本材料部分:

1、每学期工作计划，员工培训计划，学期工作总结，节假日值班表等，少一项扣2分；

2、加强公寓文化建设，每个组团每学期至少开展一项主题活动，活动计划无特殊情况不落实，少一项扣10分；

3、各种档案齐全，填写清楚，少一项扣2分；

附:档案名称:

4、管理站应配全常用的办公设备，少一项扣2分。

5、各种应急处理预案要合理，可操作。并且要有书面文字存档，少一项扣2分，预案包括:发生火灾的预案、电力发生故障或停电预案、水管爆裂预案、发生盗窃、抢劫事件预案、拾获财物预案、人员生病或受伤预案等；

6、加强员工培训工作，每年必须对全体员工进行两次系统培训，缺少一次扣10分。

B、日常考核部分

1、服务质量被学生投诉，经查情况属实，一次扣5分。

2、学生公寓保洁工作

（1）公寓大门周边环境（3米内）卫生:无杂物，每天上午8:00前清扫干净，下午清扫一遍，垃圾及时清运至指定地点。不按时清扫(清运)扣2分/次。

（2）公寓内卫生:上午9:00前楼层、楼道等室内公共区域及公共设施设备清扫干净，每小时对楼层进行卫生巡查，发现垃圾要及时清理，并填写卫生巡查记录，未及时清理扣2分/次。具体标准:地面无杂物、无积水、无明显污渍，无卫生死角、无乱堆乱放，窗户及玻璃无积尘，发现一处扣2分。

（3）公共卫生间卫生:须保证公共卫生间及洗漱间干净整洁，地砖和便池不得有积垢，发现一处扣2分。

（4）保证新生房间卫生整洁，每学年对新生宿舍卫生间进行彻底酸洗一次，未酸洗发现一处扣2分。

3、工作人员管理要求

（1）员工在岗要求:经理、副经理工作日8:00—18:00，节假日至少一人在岗；宿管员、保洁员每天24小时至少两人在岗/班次，白天（6点-22点）每两小时对所在管理站内、外巡查一次，夜间值班（22点-次日凌晨6点）做好学生晚归和夜不归宿的管理工作，24点前须各楼层巡查一次，巡查过程中要用巡更器逐个打点并做好相关记录；未达要求，发现一次扣10分。

（2）所有工作人员上岗要穿工作服，佩工作牌，个人仪表得体，坐、立端正，否则扣3分/项。

（3）学生公寓值班室应全天候有人值班，脱岗一次扣5分。

（4）所有工作人员上班期间不允许做与工作无关的事，工作人员各司其位，不允许聚众闲谈，发现一次扣10分。

（5）为防止在学生高峰时外来人员进入公寓，值班员在下列时间必须到公寓大厅值班台服务。7:40-8:10、11:20-11:50、16:00-16:30、20:50-21:20，否则发现一次扣1分。

4、学生公寓文化建设，充分利用宣传板报进行宣传，做到至少每月更新一次，少一次扣2分。

5、学生宿舍卫生、安全检查

（1）督促同学搞好寝室卫生，每间宿舍每周检查不少于两次，少查一次扣1分/间。

（2）每晚应对学生寝室人员归宿情况进行检查，对晚归和无故不归学生情况要及时在公寓值班平台填报，每周每寝室检查应不少于两次，少一次扣5分。

（3）检查学生宿舍使用大功率、明火情况，每间宿舍每周检查不少于两次，少查一次扣1分/间。

（4）每周四汇总统计学生公寓的卫生、归宿等情况，及时上报主管部门，不及时者扣2分/次。

6、公共设施包括:除宿舍以外的所有设施，保证设备完好，无长流水、长明灯现象，否则发现一处损坏扣1分。

7、在公寓内开展的所有服务项目必须经主管部门同意，否则发现一次扣10分。

8、对于外来人员，管理站禁止留宿，如确需留宿的，必须经主管部门同意，否则扣5分/次。

C、消防、治安和公共设施的管理

1、每天对消防器材进行巡查，如发现损坏和异常情况，应及时记录并上报学生公寓管理中心，漏查、漏报一次扣2分。

2、应确保学生公寓内消防器材和其它公共设施的完好率，每天对消防器材和公共设施进行巡查，如发现损坏，须及时向甲方汇报，并调查损坏原因，如因管理不善损坏则有乙方进行维修和赔偿。

3、每天要进行安全巡查，如发现异常情况需及时向保卫处和学工处反映，确保学生公寓安全。如因管理不善，出现火灾、盗窃、打架等安全事故，视情节扣10-20分。

四、其他相关要求

1、中标方应按采购人提出的标准、要求，按照《中华人民共和国劳动合同法》以及劳动部门相关规定选聘各类管理人员，所聘工作人员应进行规范化、系统化的专业知识培训，并制定切实可行的内部管理规章制度，加强人员管理，努力提高服务质量和管理水平。

2、中标方应自觉履行所作承诺和所确定的管理服务项目及质量标准，依据《连云港高等师范专科学校学生公寓物业委托管理考核办法》及其它相关的学生工作制度与条例，实施一体化、全方位管理；在管理工作过程中，中标方必须根据采购人管理工作模式、手段、方法更新的需要，及时有效地调整其工作，以满足科学管理的要求。

3、中标方应自觉遵守采购人的有关规章制度，并依据合同接受采购人的监督、检查和协调，对采购人提出的问题及时进行整改。

4、中标方应自觉将履行《中华人民共和国劳动合同法》情况及时告知采购人，接受采购人监督。

5、受托管理期满，如采购人不再续管，必须完好归还采购人所提供的一切设施、设备。

6、中标方不得将公寓及其内所有设备、设施进行出租、转租或利用其进行其它营利活动，也不得转让给第三方管理。中标方为学生提供的有偿服务项目及收费标准，必须事先经采购方同意并接受采购人监督。

校园保安服务考核办法

一、考核细则

年月校园保安考核情况：